Jeszcze kilka lat temu Racibórz uchodził za spokojny rynek z tanimi mieszkaniami. Dziś średnia cena m² przekroczyła 6 000 zł, a ogłoszenia „sprzedaż mieszkań Racibórz” przyciągają coraz więcej kupujących. Tanie mieszkania znikają z rynku w ekspresowym tempie, a oferty bezpośrednie są rozchwytywane. Rynek wtórny w Raciborzu trzyma cenę, a chętnych na zakup nie brakuje, mimo że wybór jest coraz mniejszy.
Dlaczego w Raciborzu coraz trudniej o tanie mieszkania na sprzedaż
Rynek nieruchomości w Raciborzu, podobnie jak w wielu średniej wielkości miastach, przeszedł w ostatnich latach dynamiczną zmianę. Jeszcze w 2020 roku średnia cena metra kwadratowego na rynku wtórnym oscylowała wokół 4 000 zł, co czyniło Racibórz jednym z tańszych miast województwa śląskiego. Dziś, na początku 2025 roku, ceny mieszkań przekraczają już 6 700 zł za m², a w centrum i popularnych dzielnicach, takich jak Ostrogska, Obora czy Nowe Zagrody, ceny sięgają nawet 7 200 zł/m².
Powodów tego wzrostu jest kilka. Po pierwsze – ograniczona podaż. Nowe inwestycje deweloperskie w Raciborzu są sporadyczne, a liczba lokali oddawanych do użytkowania pozostaje na poziomie około 100–120 mieszkań rocznie. Nie zaspokaja to rosnącego popytu, szczególnie wśród młodych rodzin oraz inwestorów z sąsiednich miast, takich jak Rybnik czy Gliwice, którzy traktują Racibórz jako tańszą alternatywę.
Po drugie – struktura rynku. W Raciborzu dominują mieszkania w blokach z lat 70. i 80., oferowane na rynku wtórnym. Popyt skupia się właśnie na tym segmencie, ponieważ ceny nowych lokali są wysokie, a czas oczekiwania na ich ukończenie często się wydłuża.
Dodatkowo tanie mieszkania na sprzedaż w Raciborzu to coraz rzadszy widok, ponieważ znaczna część dostępnych lokali została już sprzedana lub wyremontowana i oferowana w nowym standardzie, co naturalnie podbija cenę. Mieszkania wymagające gruntownego remontu pojawiają się coraz rzadziej, a jeżeli już trafią na rynek, znikają w ciągu kilku dni.
Czy pilna sprzedaż mieszkań w Raciborzu to dziś okazja, czy złudzenie
Oferty mieszkań wystawionych do pilnej sprzedaży w Raciborzu jeszcze do niedawna były traktowane jako realna okazja na zakup nieruchomości poniżej ceny rynkowej. Dziś jednak takie oferty są coraz większą rzadkością, a ich potencjał negocjacyjny znacząco spadł.
Jeszcze w 2022 roku różnica między ceną mieszkania oferowanego w trybie pilnej sprzedaży a średnią ceną rynkową sięgała nawet 10%. W 2024 roku była to już różnica nieprzekraczająca 3–4%, co oznacza, że rzeczywiste okazje praktycznie zniknęły. Powodem jest stale rosnący popyt i bardzo ograniczona podaż. Nawet w sytuacji, gdy sprzedający potrzebuje szybko sfinalizować transakcję, nie ma problemu ze znalezieniem kupca, bo chętnych na zakup mieszkania w Raciborzu nie brakuje.
Dane z lokalnych rejestrów wskazują, że w 2024 roku średni czas sprzedaży mieszkań z adnotacją „pilna sprzedaż” nie przekraczał 14 dni, co w praktyce oznacza, że kupujący nie mają dużego pola do negocjacji.
W przypadku takich ofert cena nie jest już jedynym kryterium – decyduje również szybkość działania, możliwość zapłaty gotówką oraz bezpośredni kontakt ze sprzedającym. Dlatego wiele osób poluje na mieszkania na sprzedaż w Raciborzu bez pośredników, licząc na sprawniejszą transakcję i uniknięcie dodatkowych kosztów.
Rynek wtórny w Raciborzu nie zwalnia, a kupujący polują na oferty bez pośredników
Rynek wtórny w Raciborzu pozostaje dominującym segmentem lokalnego rynku nieruchomości. Według danych z 2024 roku ponad 75% wszystkich zawartych transakcji dotyczyło mieszkań z drugiej ręki. Nie jest to przypadek – podaż nowych mieszkań w Raciborzu jest niewielka, a ceny ofertowe w nowych inwestycjach sięgają już 7 800–8 300 zł za m², co skutecznie ogranicza liczbę potencjalnych nabywców.
Tymczasem na rynku wtórnym średnia cena metra kwadratowego na początku 2025 roku wynosiła 6 700 zł. W popularnych dzielnicach, takich jak Nowe Zagrody, Obora czy osiedle Ostrogska, ceny dochodzą do 7 200 zł, ale w starszych blokach i mniej atrakcyjnych lokalizacjach nadal można znaleźć oferty w granicach 6 200–6 500 zł za metr.
Wysokie zainteresowanie rynkiem wtórnym sprawia, że szczególną uwagę kupujących przyciągają mieszkania na sprzedaż w Raciborzu bez pośredników. Brak dodatkowych kosztów prowizji oraz możliwość bezpośredniej negocjacji z właścicielem to dla wielu osób istotny argument. W 2024 roku niemal 42% wszystkich transakcji na rynku wtórnym w Raciborzu zostało zawartych właśnie bez udziału biura nieruchomości.
Tego typu oferty znikają błyskawicznie, zwłaszcza jeśli dotyczą lokali o powierzchni od 45 do 65 m² – mieszkań 2- i 3-pokojowych, które są najbardziej poszukiwane przez rodziny, singli oraz inwestorów pod wynajem.
Obserwując dane rynkowe, nie ma wątpliwości, że rynek wtórny w Raciborzu pozostaje w fazie dynamicznego wzrostu. Niski poziom nowej podaży, duże zainteresowanie lokalnymi nieruchomościami i wciąż relatywnie przystępne ceny sprawiają, że konkurencja o atrakcyjne mieszkania jest coraz większa. Jeśli planujecie zakup mieszkania w Raciborzu, szczególnie bezpośrednio od właściciela, musicie być przygotowani na szybkie decyzje – rynek nie daje dziś czasu na długie zastanawianie się.
