Aktualne ceny mieszkań w Raciborzu. Zobacz, ile przeciętnie płacono za metr nieruchomości do końca sierpnia 2026

Barometr cen, wrzesień 2026. W ostatnich 12 miesiącach za metr kwadratowy mieszkania w Raciborzu płacono przeciętnie 4 970 zł. To spadek o -6,7%, czyli o -358 zł/m², wobec średniej z 2025 r. Analiza pokazuje ceny transakcyjne z aktów notarialnych zgromadzonych w Rejestrze Cen Nieruchomości, a nie stawki z ogłoszeń. Innymi słowy, wykaz transakcji RCN pokazuje kwoty faktycznie uzgadniane przez strony.

Spis treści:

• Ceny mieszkań w Raciborzu: najważniejsze liczby
• Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?
• Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?
• Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej
• Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty
• Jak zmieniały się ceny od 2019 roku
• Racibórz na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej
• Najczęstsze pytania
• Metodologia

Ceny mieszkań w Raciborzu: najważniejsze liczby

• 4 970 zł/m² - mediana ceny mieszkań
• -6,7% - zmiana wobec średniej z 2025 r. (-358 zł na metrze)
• 4 293-6 440 zł/m² - w tych widełkach zawierała się połowa wszystkich transakcji
• 243 500 zł - typowa cena zakupu; typowe mieszkanie miało 48 m²
• +38% - o tyle podrożał metr od 2021 r. (średnio +6,7% rocznie)
• rejon Brzezie - najdroższa część miasta: 5 663 zł/m²

Mediana na poziomie 4 970 zł/m² oznacza, że połowa zarejestrowanych cen była wyższa, a połowa niższa. Rozpiętość od 4 293 zł/m² do 6 440 zł/m² pokazuje zarazem, że o wartości lokalu nadal silnie decydują jego położenie, metraż i standard.

Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?

Nowe mieszkania od deweloperów były o 54,2% droższe od lokali z rynku wtórnego. Mediana dla rynku pierwotnego wyniosła 7 438 zł/m², wobec 4 825 zł/m² na rynku wtórnym.

Taka różnica jest premią za nowość lokalu, standard współczesnego budownictwa oraz pakiet cech, które często towarzyszą nowej inwestycji. Nie oznacza jednak, że każdy lokal od dewelopera jest droższy od każdego mieszkania używanego - porównanie dotyczy median dla całych segmentów rynku.

Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?

* w rejestrze niewiele danych dla tego przedziału - wartość orientacyjna

Najmniejsze mieszkania, o powierzchni 25-35 m², osiągały medianę 5 653 zł/m². To więcej niż w przedziałach 45-55 m² i 55-70 m², gdzie mediana wyniosła odpowiednio 4 773 zł/m² oraz 4 783 zł/m². Małe lokale są zwykle droższe w przeliczeniu na metr, ponieważ całkowita kwota zakupu pozostaje dla szerszej grupy nabywców bardziej dostępna.

Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej

Najwyższą medianę odnotowano w rejonie Brzezie, gdzie wyniosła ona 5 663 zł/m². Wśród rejonów bez oznaczenia wartości orientacyjnej najniższą medianę miał rejon Nowe Zagrody - 4 942 zł/m². Różnica między tymi rejonami sięga 15%.

* w rejestrze niewiele danych dla tej okolicy - wartość orientacyjna

Zestawienie wskazuje, że różnice lokalizacyjne w Raciborzu są zauważalne, choć nie tworzą skrajnie rozwarstwionego rynku. Mediany dla rejonu Ostróg i rejonu Centrum pozostają blisko poziomu odnotowanego w rejonie Brzezie.

Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty

Kupując typowe mieszkanie za 243 500 zł z rynku wtórnego, poza ceną trzeba doliczyć koszty okołozakupowe. Podatek PCC w wysokości 2% to około 4 870 zł - nie zapłacą go osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie. Maksymalna taksa notarialna może wynieść do około 2 145 zł z VAT, a opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej to 300 zł. Przy zakupie od dewelopera PCC nie występuje, ponieważ cena zawiera VAT.

Jak zmieniały się ceny od 2019 roku

Historia cen od 2019 r. pokazuje przede wszystkim zmianę, która nastąpiła od 2021 r. Wówczas mediana wynosiła 3 593 zł/m², a obecnie jest to 4 970 zł/m². O ile wzrosły ceny w tym okresie? Łącznie o +38%, co odpowiada średniemu tempu +6,7% rocznie.

Bieżąca korekta nie przekreśla więc wcześniejszego wzrostu, ale obniża poziom mediany względem średniej z 2025 r. Wykres pozwala porównać aktualny odczyt z dłuższym trendem lokalnego rynku.

Racibórz na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej

Mediana dla miast województwa śląskiego objętych naszym monitoringiem to 6 765 zł/m². W Raciborzu metr kwadratowy kosztował zatem o 1 795 zł mniej.

A jak wypadają najbliższe miasta z naszego monitoringu?

W położonym 23 km dalej Rybniku metr był o 1 228 zł droższy. Racibórz pozostawał natomiast blisko poziomu Kędzierzyna-Koźla, gdzie mediana była wyższa o +1,2%.

Komentarz analityczny

Lokalny barometr cen mieszkań pokazuje spadek o -6,7% i -358 zł/m² wobec średniej z 2025 r. Jednocześnie mediana 4 970 zł/m² nadal przewyższa poziom 3 593 zł/m² z 2021 r. o +38%. Obecna zmiana wygląda więc jak osłabienie po okresie wieloletniego wzrostu, a nie powrót do poziomów sprzed 2021 r.

Na poziomie kraju warunki finansowania zmieniły się w kierunku niższych kosztów kredytu. Stopa referencyjna NBP wynosiła 3,75%, po cięciu o 25 pb wskazywanym w dostępnych opracowaniach rynkowych (NBP / opracowania rynkowe z 2026 r.). Niższe stopy mogą poprawiać zdolność kredytową i zwiększać grupę potencjalnych nabywców również na rynkach mniejszych miast.

Po stronie podaży deweloperzy ukończyli w I kw. 2026 r. 26,1 tys. mieszkań, o 5,9% mniej niż rok wcześniej. Łącznie oddano 45,2 tys. mieszkań, czyli o 1,4% mniej rok do roku, a rozpoczęto budowę 49,4 tys. mieszkań, o 11,4% mniej niż rok wcześniej (GUS, Residential construction in the period of January-March 2026). Mniejsza aktywność budowlana może w przyszłości ograniczać dopływ nowej podaży, ale jej przełożenie na Racibórz zależy od lokalnej skali inwestycji i popytu.

Czy ceny wzrosną, czy spadną, i co dalej z cenami? Twardych prognoz nie stawiamy. Jeżeli poprawa dostępności kredytów zwiększy popyt szybciej niż podaż mieszkań, presja na ceny może się nasilić. Jeżeli natomiast zainteresowanie zakupami pozostanie ograniczone, obecne różnice między segmentem pierwotnym a wtórnym mogą sprzyjać dalszej konkurencji cenowej.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Raciborzu?

Mediana z ostatnich 12 miesięcy wyniosła 4 970 zł/m², a połowa cen transakcyjnych mieściła się między 4 293 zł/m² a 6 440 zł/m².

Czy ceny mieszkań w Raciborzu rosną, czy spadają?

Mediana jest niższa o -6,7%, czyli o -358 zł/m², wobec średniej z 2025 r.

Która część miasta jest najdroższa, a gdzie kupię najtaniej?

Najwyższą medianę osiągnął rejon Brzezie - 5 663 zł/m². Wśród rejonów bez oznaczenia orientacyjnego najniższą medianę miał rejon Nowe Zagrody - 4 942 zł/m².

Ile kosztuje kawalerka lub małe mieszkanie w Raciborzu?

W segmencie 25-35 m² mediana wyniosła 5 653 zł/m², a dla mieszkań 35-45 m² było to 5 315 zł/m².

Czy mieszkanie od dewelopera jest droższe niż z rynku wtórnego?

Tak. Mediana na rynku pierwotnym wyniosła 7 438 zł/m² i była o 54,2% wyższa niż 4 825 zł/m² na rynku wtórnym.

Metodologia

Analiza powstała na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) prowadzonego przez starostwo powiatowe i udostępnianego przez GUGiK w serwisie geoportal.gov.pl - to rzeczywiste ceny transakcyjne z aktów notarialnych, nie ceny ofertowe. Podstawą tego opracowania jest 130 transakcji mieszkaniowych z ostatnich 12 miesięcy (mieszkania 25-120 m² z aktów jednolokalowych; filtr 1500-30 000 zł/m² odcina garaże, transakcje pakietowe i symboliczne). Podajemy mediany - odporne na skrajne akty.

Tam, gdzie rejestr zawiera niewiele wpisów dla danej okolicy lub segmentu, wartość oznaczamy jako orientacyjną, a przy skrajnie małej liczbie danych w ogóle jej nie publikujemy. Dla części zestawień o rzadszych transakcjach analiza obejmuje dłuższy okres (do 24 miesięcy lub od 2019 r.), aby wynik był stabilny.

Podział miasta na rejony oparto na zwyczajowych nazwach z map OpenStreetMap (© OpenStreetMap contributors, licencja ODbL); granice są orientacyjne i nie są to jednostki administracyjne.

Stan danych: 2026-02-06; wpisy trafiają do rejestru z opóźnieniem do kilku tygodni, więc ostatnie 2-3 miesiące są niepełne i mogą ulec rewizji.

Analiza ma charakter informacyjny - nie stanowi wyceny nieruchomości ani porady inwestycyjnej. RCN nie zawiera informacji o standardzie lokali. Ten barometr cen aktualizujemy co miesiąc; następna aktualizacja: październik 2026.