Ceny mieszkań w Raciborzu: 4 879 zł/m² (listopad 2026). Rejony, metraże, rynek pierwotny i wtórny

Barometr cen, listopad 2026. 4 879 zł/m² wyniosła mediana cen mieszkań w Raciborzu w ostatnich 12 miesiącach - o 449 zł, czyli 8,4%, mniej niż poziom odniesienia z 2025 r. Ceny transakcyjne pokazują jednak rynek zróżnicowany: mieszkania deweloperskie kosztowały znacznie więcej za metr niż lokale używane, a najniższe stawki nie przypadały na największe metraże.

Redakcja raciborski24.pl dokłada szczególnych starań, by informacje na tej stronie były rzetelne i aktualne. Jeśli mimo to zauważysz błąd, zgłoś go redakcji.

Uwaga o danych: najnowszy akt notarialny w rejestrze dla tego miasta pochodzi z 6 lutego 2026 - starostwo powiatowe nie przekazało do Rejestru Cen Nieruchomości nowszych transakcji, więc poniższe liczby opisują rynek sprzed około 9 miesięcy.

Spis treści:

• Ceny mieszkań w Raciborzu: najważniejsze liczby
• Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?
• Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?
• Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej
• Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty
• Jak zmieniały się ceny od 2019 roku
• Racibórz na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej
• Najczęstsze pytania
• Metodologia

Ceny mieszkań w Raciborzu: najważniejsze liczby

• 4 879 zł/m² - mediana ceny mieszkań.
• 449 zł/m² i 8,4% - spadek wobec poziomu odniesienia z 2025 r.
• 4 293-6 416 zł/m² - przedział obejmujący połowę transakcji.
• 250 000 zł - mediana ceny całego mieszkania.
• 51 m² - mediana powierzchni.
• 36% - wzrost ceny metra od 2021 r.

Mediana ceny całkowitej określa środkowy poziom wydatków na zakup, natomiast mediana stawki za metr pozwala porównywać segmenty. To różne miary: nie należy traktować ich jako parametrów jednego konkretnego lokalu.

Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?

7 194 zł/m² na rynku pierwotnym wobec 4 671 zł/m² na wtórnym oznacza premię deweloperską wynoszącą 54,0%. Dla kupującego wybór segmentu jest więc istotnym elementem budżetu, niezależnie od lokalizacji i powierzchni.

Premia za nowe budownictwo może odzwierciedlać różnice wieku budynków, rozwiązań technicznych i otoczenia inwestycji. Nie oznacza automatycznie, że zakup droższego metra daje proporcjonalnie wyższą użyteczność.

Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?

4 649 zł/m² kosztowały kawalerki, podczas gdy mieszkania o powierzchni 70-90 m² osiągały 7 902 zł/m². Zestawienie nie potwierdza zatem prostej reguły, według której większy lokal ma tańszy metr.

Wykres pokazuje również, że segment 35-45 m² był droższy jednostkowo od lokali 45-55 m². Sama powierzchnia nie porządkuje cen: znaczenie może mieć także udział nowych mieszkań i położenie sprzedawanych lokali.

Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej

6 039 zł/m² w rejonie Ostróg to najwyższa wartość w zestawieniu. Dalej znajdują się rejon Brzezie z medianą 5 663 zł/m² oraz rejon Centrum z poziomem 5 540 zł/m². Najniższą stawkę, 4 735 zł/m², odnotowano w rejonie Nowe Zagrody.

* w rejestrze niewiele danych dla tej okolicy - wartość orientacyjna

* Rejony wyznaczono na podstawie nazw OSM; granice są orientacyjne. Wartość dla rejonu Brzezie obejmuje okres od 2019 r., a pozostałe wartości dotyczą ostatnich 12 miesięcy.

Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty

Przy zakupie mieszkania za 250 000 zł na rynku wtórnym trzeba uwzględnić nie tylko cenę lokalu. Podatek PCC wynosi 2%, czyli około 5 000 zł; zwolnienie obejmuje osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie.

Maksymalna taksa notarialna z VAT to do około 2 177 zł, a opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej wynoszą 300 zł. Stawki notarialne można negocjować. Przy zakupie od dewelopera PCC nie występuje - cena zawiera VAT.

Więcej lokalnych informacji z Raciborza jest na raciborski24.pl. Sprawdź też, co dzieje się w najbliższych dniach – wydarzenia i imprezy zbieramy na raciborski24.pl/wydarzenie.

Jak zmieniały się ceny od 2019 roku

Historia cen pokazuje, że spadek względem 2025 r. nie przekreśla wcześniejszego wzrostu. Od 2021 r. stawka za metr zwiększyła się z 3 593 zł do 4 879 zł, czyli o 36%, przy średnim rocznym tempie 6,3%.

Racibórz na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej

6 875 zł/m² wynosi mediana dla monitorowanych miast województwa śląskiego. W Raciborzu metr kosztował o 1 996 zł mniej.

Powiat raciborski wg GUS: mediana ceny m² lokali mieszkalnych sprzedanych w IV kw. 2024 wyniosła 4 619 zł/m²; rok wcześniej było to 4 969 zł/m² (-7,0%). W samym mieście średnia z aktów za cały 2024 r. wyniosła 5 053 zł/m², czyli o 434 zł więcej niż mediana powiatu.

W Rybniku metr był o 1 241 zł i 25,4% droższy niż w Raciborzu. Niższe mediany od raciborskiej odnotowano natomiast w Jastrzębiu-Zdroju oraz Czerwionce-Leszczynach.

Komentarz analityczny

Spadek o 449 zł/m², czyli 8,4%, względem 2025 r. odwraca kierunek względem długookresowego wzrostu od 2021 r. Odpowiedź na pytanie, o ile wzrosły ceny, zależy więc od horyzontu: kilkuletnie podrożenie współistnieje z obniżeniem najnowszej mediany.

6,3% wyniósł roczny wzrost cen mieszkań w Polsce w II kwartale 2026 r. (źródło: GUS, Wskaźniki cen lokali mieszkalnych w II kwartale 2026 r.). Lokalny spadek nie powiela zatem kierunku ogólnopolskiego wskaźnika. O poziomie mediany w mieście współdecyduje struktura sprzedawanych mieszkań, w tym udział segmentu deweloperskiego.

3,75% wynosiła stopa referencyjna NBP na 3 listopada 2026 r. (źródło: NBP, komunikat RPP po posiedzeniu 6-7 października 2026 r.; harmonogram posiedzeń RPP na 2026 r.). Koszt finansowania wpływa na zdolność kredytową, a przez nią na budżety nabywców. Jeśli dostępność kredytów się poprawi, może wspierać popyt również na lokalnym rynku.

Co dalej z cenami? Jeśli wzrośnie udział droższych nowych lokali, mediana dla miasta może wzrosnąć bez równomiernego podrożenia wszystkich mieszkań. Jeśli przeważą tańsze lokale używane, wskaźnik może pozostać niższy. Twardych prognoz nie stawiamy.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Raciborzu?

Mediana wynosi 4 879 zł/m². Połowa transakcji mieściła się w przedziale 4 293-6 416 zł/m².

Czy ceny mieszkań w Raciborzu rosną, czy spadają?

Mediana z ostatnich 12 miesięcy jest niższa o 449 zł/m², czyli 8,4%, od poziomu odniesienia z 2025 r.

Która część miasta jest najdroższa, a gdzie kupię najtaniej?

Najwyższa wartość w tabeli dotyczy rejonu Ostróg: 6 039 zł/m². Najniższa dotyczy rejonu Nowe Zagrody: 4 735 zł/m².

Ile kosztuje kawalerka lub małe mieszkanie w Raciborzu?

Dla kawalerek 25-35 m² mediana wynosi 4 649 zł/m², a dla mieszkań 35-45 m² jest to 5 302 zł/m².

Czy mieszkanie od dewelopera jest droższe niż z rynku wtórnego?

Tak: 7 194 zł/m² wobec 4 671 zł/m² oznacza premię 54,0%.

Metodologia

Analiza powstała na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) prowadzonego przez starostwo powiatowe i udostępnianego przez GUGiK w serwisie geoportal.gov.pl - to rzeczywiste ceny transakcyjne z aktów notarialnych, nie ceny ofertowe. Podstawą tego opracowania jest 84 transakcji mieszkaniowych z ostatnich 12 miesięcy - akty notarialne z datami od 4 listopada 2025 do 6 lutego 2026 (mieszkania 25-120 m² z aktów jednolokalowych; filtr 1500-30 000 zł/m² odcina garaże, transakcje pakietowe i symboliczne). Jeśli nie zaznaczono inaczej, wszystkie wartości - mediana dla miasta, zestawienia osiedli i rejonów, metraży i ulic oraz historia cen - obejmują łącznie rynek pierwotny (15 transakcji) i wtórny (68); rozdzielenie rynków pokazuje wyłącznie tabela w sekcji o mieszkaniach od dewelopera i z rynku wtórnego. Podajemy mediany - odporne na skrajne akty.

Tam, gdzie rejestr zawiera niewiele wpisów dla danej okolicy lub segmentu, wartość oznaczamy jako orientacyjną, a przy skrajnie małej liczbie danych w ogóle jej nie publikujemy. Dla części zestawień o rzadszych transakcjach analiza obejmuje dłuższy okres (do 24 miesięcy lub od 2019 r.), aby wynik był stabilny.

Podział miasta na rejony oparto na zwyczajowych nazwach z map OpenStreetMap (© OpenStreetMap contributors, licencja ODbL); granice są orientacyjne i nie są to jednostki administracyjne.

Stan danych: 2026-02-06; wpisy trafiają do rejestru z opóźnieniem do kilku tygodni, więc ostatnie 2-3 miesiące są niepełne i mogą ulec rewizji.

Dane GUS obejmują cały powiat, razem z gminami wiejskimi, i są publikowane kwartalnie z opóźnieniem. IV kw. 2024 jest tłem dla zestawienia miejskiego, nie jego nowszą wersją. Również porównanie z ogólnopolską dynamiką dotyczy różnych okresów.

Analiza ma charakter informacyjny - nie stanowi wyceny nieruchomości ani porady inwestycyjnej. RCN nie zawiera informacji o standardzie lokali. Ten barometr cen aktualizujemy co miesiąc; następna aktualizacja: grudzień 2026.