Aktualne ceny mieszkań w Raciborzu

Barometr cen, sierpień 2026. Za metr kwadratowy mieszkania w Raciborzu płacono w ostatnich 12 miesiącach przeciętnie 4 991 zł. To spadek o -6,0%, czyli -321 zł/m², wobec średniej z 2025 r. Analiza pokazuje ceny transakcyjne zapisane w aktach notarialnych, a nie stawki z ogłoszeń. Dzięki temu rejestr RCN pozwala sprawdzić, ile faktycznie płacili kupujący, a nie ile oczekiwali sprzedający.

Dla osób śledzących, o ile wzrosły ceny mieszkań w dłuższym okresie, ważne jest zestawienie bieżącego spadku z historią rynku. Od 2021 r. mediana ceny metra w Raciborzu nadal pozostaje wyższa o +39%.

Spis treści:

• Najważniejsze liczby
• Rynek pierwotny i wtórny
• Cena metra a wielkość mieszkania
• Mapa cen: rejony miasta
• Ile naprawdę kosztuje zakup
• Jak zmieniały się ceny od 2019 roku
• Miasto na tle regionu
• Najczęstsze pytania
• Metodologia

Najważniejsze liczby

• 4 991 zł/m² - mediana ceny mieszkań
• -6,0% - zmiana wobec średniej z 2025 r. (-321 zł na metrze)
• 4 286-6 409 zł/m² - w tych widełkach zawierała się połowa wszystkich transakcji
• 242 000 zł - typowa cena zakupu; typowe mieszkanie miało 49 m²
• +39% - o tyle podrożał metr od 2021 r. (średnio +6,9% rocznie)
• rejon Ostróg - najdroższa część miasta: 5 723 zł/m²

Mediana na poziomie 4 991 zł/m² oznacza, że połowa odnotowanych cen transakcyjnych była niższa, a połowa wyższa. Przedział 4 286-6 409 zł/m² pokazuje natomiast zróżnicowanie faktycznych zakupów, zależne między innymi od lokalizacji, metrażu i standardu lokalu.

Rynek pierwotny i wtórny

Nowe mieszkania od deweloperów były o 47.8% droższe od lokali z rynku wtórnego - za metr płacono odpowiednio 7 130 zł i 4 825 zł. Taka premia rynku pierwotnego zwykle obejmuje nie tylko nowszy budynek, lecz także koszt realizacji inwestycji, współczesny standard części wspólnych oraz oczekiwania kupujących dotyczące niższych nakładów po odbiorze lokalu.

Różnica między segmentami wskazuje, że ceny mieszkań w Raciborzu nie tworzą jednego, jednolitego rynku. Porównując oferty, warto oddzielać lokale deweloperskie od używanych, ponieważ ich ceny transakcyjne pozostają wyraźnie rozdzielone.

Cena metra a wielkość mieszkania

* w rejestrze niewiele danych dla tego przedziału - wartość orientacyjna

Najmniejsze mieszkania z przedziału 25-35 m² osiągały medianę 5 355 zł/m², identyczną jak lokale 35-45 m². Wyższa cena metra w małych mieszkaniach jest typową konsekwencją niższego całkowitego progu zakupu: kupujący finansuje mniejszą kwotę, choć płaci więcej za każdy metr.

W przedziale 45-55 m² mediana wyniosła 4 763 zł/m², a dla mieszkań 55-70 m² - 4 792 zł/m². Wykres pokazuje, że zależność między metrażem a ceną nie jest liniowa, dlatego przy porównaniu mieszkań warto odnosić stawkę do podobnej grupy powierzchni.

Mapa cen: rejony miasta

Najdroższą częścią miasta pozostaje rejon Ostróg, z medianą 5 723 zł/m². Na drugim biegunie znajduje się rejon Nowe Zagrody - 4 970 zł/m². Różnica między tymi rejonami wynosi 15%, co potwierdza, że lokalizacja nadal wyraźnie wpływa na ceny transakcyjne.

* w rejestrze niewiele danych dla tej okolicy - wartość orientacyjna

W rejonie Centrum mediana wyniosła 5 402 zł/m², a w rejonie Brzezie 5 663 zł/m². Z kolei rejon Dębicz osiągnął 4 896 zł/m², przy czym wskazana wartość ma charakter orientacyjny zgodnie z przypisem pod tabelą.

Ile naprawdę kosztuje zakup

Kupując typowe mieszkanie za 242 000 zł z rynku wtórnego, poza ceną trzeba doliczyć koszty okołozakupowe. Podatek PCC 2% to około 4 840 zł, przy czym nie zapłacą go osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie. Maksymalna taksa notarialna może sięgnąć około 2 138 zł z VAT, a opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej wynoszą 300 zł.

Przy zakupie od dewelopera PCC nie występuje - cena zawiera VAT. Różnica w kosztach formalnych nie znosi jednak różnicy pomiędzy medianą rynku pierwotnego i wtórnego, która w Raciborzu wynosi 2 305 zł/m².

Jak zmieniały się ceny od 2019 roku

Historia cen od 2019 r. pokazuje, że bieżąca korekta nastąpiła po kilku latach wzrostów. Od 2021 r. metr kwadratowy w Raciborzu podrożał z 3 583 zł do 4 991 zł, czyli łącznie o +39%. Średnie tempo tego wzrostu wyniosło +6,9% rocznie.

Obecny spadek o -6,0% wobec 2025 r. nie zmienia faktu, że poziom cen pozostaje istotnie wyższy niż w 2021 r. Dla kupujących i sprzedających ważniejszy od pojedynczego odczytu może być więc kierunek kolejnych aktualizacji barometru.

Miasto na tle regionu

Mediana dla miast województwa śląskiego objętych naszym monitoringiem to 6 675 zł/m². W Raciborzu metr był zatem tańszy o 1 684 zł.

A jak wypadają najbliższe miasta z naszego monitoringu?

W położonym 23 km dalej Rybniku metr był o 1 135 zł droższy. Racibórz osiągnął taki sam poziom mediany jak Kędzierzyn-Koźle, a wyższy niż Jastrzębie-Zdrój i Czerwionka-Leszczyny.

Komentarz analityczny

Lokalna dynamika jest wyraźnie słabsza niż własna historia miasta. Mediana 4 991 zł/m² jest o -321 zł/m² niższa od średniej z 2025 r., co przekłada się na zmianę -6,0%. Jednocześnie od 2021 r. ceny wzrosły z 3 583 zł/m² do 4 991 zł/m², czyli o +39%, przy średnim tempie +6,9% rocznie. Bieżący odczyt wygląda więc jak osłabienie po wcześniejszym okresie wzrostowym, a nie powrót do poziomu z 2021 r.

Na tle największych rynków krajowych Racibórz pozostaje zdecydowanie tańszy. W II kwartale 2026 r. średnia cena ofertowa na rynku pierwotnym w siedmiu największych miastach przekroczyła 16 tys. zł/m² i była wyższa o 7% rok do roku, a na rynku wtórnym wyniosła 15,5 tys. zł/m², rosnąc o 3% rok do roku (Otodom / raport o rynku mieszkaniowym, II kw. 2026). W I kwartale 2026 r. w największych aglomeracjach rynek pierwotny opisywano jako stabilny, z lokalnymi zmianami od około -1,2% do -1,4% oraz do +2,1% rok do roku (PKO BP / Centrum Analiz, I kw. 2026).

Po stronie podaży w I kwartale 2026 r. rozpoczęto budowę blisko 31 tys. mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem, a w siedmiu największych rynkach w II kwartale do sprzedaży trafiło niespełna 9,9 tys. mieszkań, o 28% mniej rok do roku (Cushman & Wakefield / analiza rynku mieszkaniowego, I kw. 2026; JLL / Rynek mieszkaniowy w Polsce, II kw. 2026). Ograniczenie nowej podaży w dużych miastach może pośrednio wzmacniać zainteresowanie mniejszymi ośrodkami, jeżeli kupujący szukają niższego progu cenowego.

Co dalej z cenami? Twardych prognoz nie stawiamy. Jeśli różnica między podażą a popytem będzie się zmniejszać, lokalne ceny mogą się stabilizować. Jeśli natomiast kupujący pozostaną ostrożni, korekta może utrzymywać się także w kolejnych odczytach. Odpowiedź na pytanie, czy ceny wzrosną, czy spadną, przyniosą następne dane z wykazu transakcji.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Raciborzu?

Mediana z ostatnich 12 miesięcy wyniosła 4 991 zł/m², a połowa cen transakcyjnych mieściła się między 4 286 zł/m² a 6 409 zł/m².

Czy ceny mieszkań w Raciborzu rosną, czy spadają?

Mediana jest obecnie niższa o -6,0%, czyli o -321 zł/m², wobec średniej z 2025 r.

Która część miasta jest najdroższa, a gdzie kupię najtaniej?

Najwyższą medianę miał rejon Ostróg - 5 723 zł/m². Najniższą spośród wskazanych rejonów odnotowano na rejonie Nowe Zagrody - 4 970 zł/m².

Ile kosztuje kawalerka lub małe mieszkanie w Raciborzu?

Kawalerki o powierzchni 25-35 m² osiągały medianę 5 355 zł/m². Taka sama mediana dotyczyła małych mieszkań 35-45 m².

Czy mieszkanie od dewelopera jest droższe niż z rynku wtórnego?

Tak. Mediana rynku pierwotnego wyniosła 7 130 zł/m², wobec 4 825 zł/m² na rynku wtórnym, co oznacza różnicę 47,8%.

Metodologia

Analiza powstała na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) prowadzonego przez starostwo powiatowe i udostępnianego przez GUGiK w serwisie geoportal.gov.pl - to rzeczywiste ceny transakcyjne z aktów notarialnych, nie ceny ofertowe. Podstawą tego opracowania jest 149 transakcji mieszkaniowych z ostatnich 12 miesięcy (mieszkania 25-120 m² z aktów jednolokalowych; filtr 1500-30 000 zł/m² odcina garaże, transakcje pakietowe i symboliczne). Podajemy mediany - odporne na skrajne akty.

Tam, gdzie rejestr zawiera niewiele wpisów dla danej okolicy lub segmentu, wartość oznaczamy jako orientacyjną, a przy skrajnie małej liczbie danych w ogóle jej nie publikujemy. Dla części zestawień o rzadszych transakcjach analiza obejmuje dłuższy okres (do 24 miesięcy lub od 2019 r.), aby wynik był stabilny.

Podział miasta na rejony oparto na zwyczajowych nazwach z map OpenStreetMap (© OpenStreetMap contributors, licencja ODbL); granice są orientacyjne i nie są to jednostki administracyjne.

Stan danych: 2026-02-06; wpisy trafiają do rejestru z opóźnieniem do kilku tygodni, więc ostatnie 2-3 miesiące są niepełne i mogą ulec rewizji.

Analiza ma charakter informacyjny - nie stanowi wyceny nieruchomości ani porady inwestycyjnej. RCN nie zawiera informacji o standardzie lokali. Ten barometr cen aktualizujemy co miesiąc; następna aktualizacja: wrzesień 2026.